Napisz do mnie

Pośrednik

Wikipedia mówi: Pośrednik w obrocie nieruchomościami – zawód
polegający na kojarzeniu stron transakcji (także doradztwo) przy
zakupie, sprzedaży, zamianie, najmie, wynajmie nieruchomości.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo-
ściami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2)
„pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna
posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o
gospodarce nieruchomościami”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinnoś-
ci pośrednika, który powinien:stosować przepisy prawa, stosować
standardy zawodowe,kierować się zasadami etyki zawodowej,
czynności pośrednictwa wykonywać za szczególną starannością, kierować
się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są
czynności,posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej,
stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.

A ja mówię: pośrednik to człowiek, który poza przepisami ma
również własne życie, zainteresowania, uczucia. Podlega zmianom
nastrojów, jest nieodporny na działanie ( długtrwałe) przyrody) i ma
własną godność. Bywa chory, radosny i chciałby mieć powód do zadowo-
lenia. Pośrednik chciałby, żeby mówiono o nim dobrze.

Jestem Pośrednikiem. Nauczono mnie, przeegzaminowano, nadano
licencję. Staram się wykonywać swój zawód zgodnie z tym o czym mówi
stosowna ustawa. Mam też własne spostrzeżenia i własne zasady. Kiedyś
mówiłam, ze sprzedaję marzenia, z czasem zapomniałam o tym, ucząc się
i ucząc innych. Czasy się zmieniły a ja czasem wracam do myśli, że to
dobrze jest sprzedawać marzenia.

Wracam więc do sprzedawania marzeń!

Opublikowano Bez kategorii | Skomentuj

Deregulacja?

Toczy się polemika.
W wielu środowiskach, bo wielu środowisk przedmiot sporu dotyczy. A przedmiot to DEREGULACJA. Przyglądam się temu co się dzieje, czytam, słucham i nie mam zdania.
Czuję, że powinnam być lojalna wobec środowiska bo poprzez ten sam rejestr do środowiska zostałam przypisana i już. Zresztą chciałam bardzo przypisana być. Nie należę do żadnego stowarzyszenia i chociaż noszę się z zamiarem złożenia wniosku o członkostwo to nosze się z nim już kilka lat zastanawiając się nad tym, jakie korzyści przyniesie mi taka przynależność. Zwierzęciem jestem stadnym więc ze stadem się utożsamiam jednakże przypisanie do konkretnej grupy…po to by mieć zniżkę w szkoleniach, prawo do tekstu na pieczątce, mniej na fakturze z tytułu ogłoszeń…no tak, są to korzyści, jednakże czegoś mi w tym wszystkim brakuje.

Kiedy przystępowałam do wykonywania działalności na rynku nieruchomości stawiano przede mną wymogi: działalność gospodarcza, prawo jazdy, praca kilkunastogodzinna, również w weekendy, maksimum wydajności przy minimum wiedzy – to ze strony pracodawców a Państwo wtedy „mówiło” do mnie – skończ kurs, zdaj egzamin. Zapisałam się więc na kurs, zapłaciłam, bagatela – kilka tysięcy. Uczyłam się tego samego czego uczuli się ci, którzy zamiast kursu „studiowali” siedząc obok mnie na sali szkoleń. Oni mieli indeks a ja i wielu innych, średnio wykształconych – listę obecności. Zakres wiedzy mieliśmy ten sam. Półroczny kurs, półroczna praktyka za znów „bagatela, kilka tysięcy” a potem zaczęły się przygotowania do egzaminu, przy kuchennym stole i egzamin. Pisemny. Trudny i w ogromnym napięciu, z sali wyrzucono panią, która „gadała”. Po południu wyniki i łzy szczęścia! Zdało około 30%! Zdałam i ja! Za pierwszym podejściem, niestety tylko pisemny bo ustny następnego dnia oblałam. Poprawiłam, za jakiś niedługi czas. Egzamin płatny, powtórka też a opłata była jednym z kryteriów do uzyskania licencji. Licencję mi wydano. Mam. Dobrowolnie nie złożę, chyba, że sąd ten państwowy lub zawodowy – każą mi ją złożyć na co, mam nadzieję nie zasłużyć.
Deregulacja więc, w moim przypadku nic już nie zmieni.

Kilka lat temu zmieniono ustawę, wprowadzono obowiązek wyższego, ukierunkowanego wykształcenia, zniesiono egzaminy, pozostawiono praktyki. To była deregulacja! Po cichutku, nie wiem, czy były konsultacje, zmiany wprowadzono i są aż dotąd. Czy coś się zmieniło? Nie wiem.
Czy coś się zmieni po deregulacji? Nie wiem. Wiem natomiast, że jeśli nasze środowisko nie będzie ewoluowało to zmieni się rzeczywiście dużo a mianowicie – znikniemy z rynku!.
Znam pośredników, którzy mają licencję z nadania, znam tych, którzy jak ja, uzyskali ją w wyniku egzaminu i znam takich, którzy składając set dokumentów w Ministerstwie wraz z dokumentem potwierdzającym ich wyższe wykształcenie , po opłaceniu – licencję otrzymali. I nie ma różnicy, kto w jakim czasie i w jaki sposób tę licencję uzyskał bo liczy się mentor i charakter.
Uwielbiam przysłowia bo w nich mądrość jest niebywała i jednym takim się posłużę „ czym skorupka za młodu nasiąknie tym na starość trąci”

Wszyscy pracujemy dla pieniędzy ale różni nas sposób pracy wynikający z naszego charakteru, wiedzy, doświadczenia i potrzeb. Rzetelność powinna być cechą podstawową, uczciwość, szacunek i wiedza. Bez względu na to, czy będzie to w oparciu o licencję czy jej brak. Jednakże, gdyby to zależało ode mnie nakazałabym zdawać egzaminy. Nie w korporacjach, nie na studiach ale tak jak kiedyś, przed Państwem, dla dobra klientów bo przecież Państwo o dobro swoich obywateli dba!
Niechby do egzaminów przystępowali ludzie bez wykształcenia za to po kursie zawodowym. Niechby po egzaminie nakazano im praktykę zdobyć, rzetelną, za którą ci, u których ta praktyka byłaby byli odpowiedzialni i rozliczani. Zaostrzyłabym wymagania!
Jeśli zaś zaostrzyć się nie da to niech się ta deregulacja odbędzie.
Może za jakiś czas klienci zaczną się domagać REGULACJI.

Jednakże – deregulacji wprowadzanej przez Ministra Gowina w TAKI SPOSÓB – mówię NIE!

Opublikowano Bez kategorii | Skomentuj

Deregulacja

Znów szykują się zmiany. Mnie one nie zaszkodzą, bo licencję od kilku już lat posiadam i nikt mi jej zabrać nie ma prawa. Nie mam wielkich ambicji aby posiadać ogromne biuro, z wieloma biurkami, bazą ofert tak ok 5000, dziesiątkami portali opłacanych co miesiąc, drukowanymi wizytówkami, co i rusz dla nowego pracownika, który nie wytrzymuje presji i po miesiącu rezygnuje bo miało być łatwo a łatwo nie jest. Kiedyś uległam takiej wizji…ale,wizja się rozwiała. Nie jestem handlowcem, księgową, jestem pośrednikiem a ten, ma inne cele niż handlowiec. Oczywiście, że pracuje się dla pieniędzy ale w różny sposób można dla tych pieniędzy pracować. A zatem nie zgadzam się z powiedzeniem,że pośrednictwo to handel. Dla mnie to idea. Idea wymagająca dla swojego spełniania się – wiedzy. Trzeba się uczyć. Nie wystarczy nauczyć się raz i już. Prawo zmienia się, nowe ustawy, nowe rozporządzenia, nowe zasady. Trzeba być na bieżąco. Pośrednik ma ustawowy obowiązek dokształcania się. Ten obowiązek, zresztą jak kilka innych, zniknie po deregulacji ale nadzieję mam, ze nie zniknie potrzeba uczenia się, że firmy zajmujące się szkoleniami będą miały tylu chętnych do korzystania z ich usług, aby mogły przetrwać, rozwijać się. I nadzieję mam, że ludzie z ogromnym doświadczeniem, wiedzą, będą chcieli się ta wiedzą nadal dzielić.
Ot, to mój sposób na walkę z deregulacją. Uczyć się i pracować tak, jakby nic się nie zmieniło.

Opublikowano Bez kategorii | Skomentuj

Najem – jak sobie poradzić

Przed wynajęciem naszej własności: mieszkania, domu czy lokalu usługowego , warto dowiedzieć się, jakie obowiązki spoczywają na stronach umowy najmu.
Umowę najmu reguluje Kodeks cywilny i według tych zasad będziemy wynajmować lokal usługowy, a umowę najmu lokalu mieszkalnego dodatkowo reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów .

Co to jest najem? To obopólne zobowiązanie – wynajmującego, że odda nieruchomośc w użytkowanie najemcy a najemcy, że za to wynajmującemu zapłaci.
Zobowiązanie to powinno być zawarte w formie pismenej ( dla celów dowodowych), umowa zaś powinna określać obowiazki obu stron.
W przypadku lokali mieszkalnych dla ułatwienia najmu ustawodawca wyodrębnił najem okazjonalny i ustalił dla niego inne nieco zasady i tym zajmijmy się na początek.

Jeśli posiadamy mieszkanie lub dom, którego nie potrzebujemy przez jakis czas dla realizacji naszych potrzeb mieszkaniowych mozemy wynająć i czerpać z tego najmu korzyści bez obawy, ze jeśli będziemy chcieli ponownie w nim zamieszkac to nie będziemy mieć problemów z najemcą i rozwiązaniem umowy. Zanim przystąpimy do podpisania umowy poprośmy pezyszłego najemcę aby udał się do notariusza i przed nim złożył oświadczenie, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy a także wskaże inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić po rozwiązaniu umowy i ma na to zgodę ( pisemną) właściciela wskazanego mieszkania.
W umowie najeży określić istotne warunki najmu, wysokość i terminy płatności oraz termin w jakim mozna rozwiązac tę umowę. Dobrym zabezpieczeniem jest instytucja kaucji, której wysokość ustalamy tak aby pokryła ewentualną szkodę ( nieopłacone rachunki, zniszczone meble) Umowa powinna być zawarta na czas określony jednak nie dłuższy niż 10 lat.
Zalecam aby zawsze był spisany protokół wydania mieszkania, w którym mozna wyliczyć meble i sprzęt jaki przekazujemy najemcy, spisać stan liczników – to wazne dla dalszych rozliczeń ilośc kompletów kluczy. PAMIĘTAJMY, ŻE NIE WOLNO NAM WEJŚC BEZ ZGODY NAJEMCY DO MIESZKANIA – bo moze być to potraktowane jako naruszenie miru mieszkaniowego, chyba, ze jest to konieczne z powodu awarii.
Umowę najmu nalezy zarejestrować w terminie 14 dni w urzędzie skarbowym, jeżeli chcemy aby zapisy w niej były skuteczne ( eksmisja)
Nalezy też wybrać i zgłosić do urzędu skarbowego sposób opodatkowania a takowe są dwa
- wg zasad ogólnych ( dochód – koszty) tj. według skali podatkowej, w której się mieścimy
Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD. Istotne jest jednak aby z umowy wynikało, że koszty te są po stronie wynajmującego. Zaliczki na podatek odprowadzamy do 20go a rozliczamy w PITcie rocznym do końca kwietnia. Należy koniecznie gromadzić wszystkie rachunki, na podstawie których odliczało się koszty na wypadek kontroli urzędu skarbowego.
- wg ryczałtu tj 8,5 % od przychodu ( nie odliczamy kosztów). zaliczki płacimy do 20go kazdego miesiąca za poprzedni miesiąc, rozliczamy rok podatkowy z tytułu najmu do końca stycznia. Nie gromadzimy rachunków.

O wyborze opodatkowania musimy powiadomić urząd skarbowy do 20go stycznia lub do 20go następnego miesiąca po miesiącu w którym uzyskaliśmy pierwszy dochód jeżeli umowa rozpoczyna bieg w środku roku.

Opublikowano Bez kategorii | Skomentuj

Sprzedajemy nieruchomość

Sprzedajemy nieruchomość

Przyszedł czas na zmiany, zapadła decyzja o sprzedaży. Co należy zrobić w pierwszej kolejności zanim zaczniemy zapraszać klientów do domu?

krok 1
Trzeba zacząć od sprawdzenia naszej sytuacji prawnej. Zgromadzić wszystkie dokumenty, uważnie je przeczytać. Spisać na kartce to co posiadamy i jaki jest rzeczywisty stan ( sposób nabycia, data). Zaplanować pozyskanie innych dokumentów, które będą nam niezbędne do sprzedaży, w zależności od rodzaju prawa jakie nam do nieruchomości przysługuje. Zapewne będzie konieczność wybrania się do spółdzielni, wspólnoty, urzędu gminy lub innych instytucji wydających dokumenty w postaci wypisów, zaświadczeń.
Sprawdzić zobowiązania, przygotować się do uregulowania niedopłaty, jeżeli taka istnieje, z tytułu czynszów, energii, czy tez podatków i innych należności Skarbu Państwa.
Dokumenty są różne i różnie się je pozyskuje i w różnym czasie będą nam potrzebne.

Krok 2,
Należy nieruchomość przygotować do sprzedaży. Działkę wytyczyć i oznakować, teren wokół domu uporządkować, wnętrze wymaga często największego wkładu sił i czasu. Niektórzy decydują się na remont generalny inni zostawiają dom takim jakim jest. Żadne z tych rozwiązań nie jest rozwiązaniem najlepszym. To prawda, ze nie można pozostawić wnętrza takim jakie jest, bo przyszły nabywca może odnieść inne wrażenie niż byśmy chcieli a to za sprawą naszego gustu, naszej intymności a czasem zwykłej nieświadomości. Generalny remont również nie jest wskazany, bo być może nabywca, będzie miał inne wyobrażenie swojego domu niż my. Jednakże należy odświeżyć ściany jeśli były malowane dawno, wyczyścić podłogi, na pewno umyć okna. Naprawić co zepsute, schować zdjęcia, czasem zmienić jakieś drobiazgi na inne a najlepiej- poprosić o poradę fachowca.

Krok 3

Cena to jeden z ważniejszych elementów sprzedaży. Trzeba ustalić ją na odpowiednim poziomie a poziom ten zależy od wielu czynników. Jednym z najistotniejszych jest lokalizacja ale nie jest już ona najważniejsza. Ważny jest rok budowy, to z czego jest dom zbudowany, na którym piętrze położone jest mieszkanie, jego standard, okolica, plan zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki i jej uzbrojenie.

Krok 4
Zanim zaczniemy promować naszą nieruchomość należy wykonać dokumentację fotograficzną. Dobre zdjęcia to być może szybka sprzedaż a zatem należy się zabrać do zdjęć bardzo poważnie. Wykonać je dobrym aparatem, w dobrym oświetleniu i w odpowiednio przygotowanym wnętrzu. Można zdjęcia zrobić samemu, jeżeli mamy aparat i wiedzę na temat fotografowania wnętrz, można poprosić o wykonanie zdjęć fotografa albo oddać sprawę w ręce pośrednika, jeśli wiemy, ze zdjęcia przy jego ofertach sa dobrze wykonane.

Krok 5
Przyszedł czas na ogłaszanie. Nie wystarczy jednak dać ogłoszenie do gazety, tak było kiedyś, teraz królem jest internet. i aczkolwiek on dominuje na rynku to są tez inne sposoby na promowanie nieruchomości. Zanim jednak ogłoszenie damy – należy je zredagować. Samo „sprzedam mieszkanie” to sporo za mało. Za mało tez będzie dać ogłoszenie w jednym miejscu, w zwykły sposób.

Krok 6
Skoro już ogłaszamy to należy nastawić się na odzew i spotkania z potencjalnymi kupcami. Nie ma problemu jeśli mieszkanie jest puste lub tez sprzedaż dotyczy działki. Problem pojawić się moze jeśli mamy zaprosić do zamieszkałego domu, w pełni wyposażonego – obcego człowieka. To nieprawda, ze wszyscy kradną, prawdą jest jednak, ze wśród tych wszystkich może znaleźć się taki, który taki proceder uprawia. Oddaj sprawę w ręce pośrednika. Ten, umawiając się z klientem, poprosi o dowód osobisty, weźmie oświadczenie własnoręcznie podpisane przez odwiedzającego. Odwiedzający nie będzie już anonimowy a Ty, będziesz mógł bezpiecznie spać.

Krok 7
Znalazł się kupiec, Ty masz gotowe dokumenty – On pieniądze lub nadzieję na kredyt – czas finalizować. Czasem będzie potrzebna umowa przedwstępna a niekiedy można będzie pójść bez zwłoki do notariusza.

Każda transakcja jest inna, nie ma więc jedynego sposobu na sprzedaż.
Zleć rzecz pośrednikowi, na pewno przeprowadzi Cię przez meandry bezpiecznie. Sprawdzi dokumenty, pomoże ustalić cenę, powie jak przygotować mieszkanie do sprzedaży, wykona dobre zdjęcia, da ogłoszenia i odbierze setki telefonów a na koniec, jeśli będziesz chcieć – będzie przy umowie, wesprze radą, będzie świadkiem ustaleń. Życzę Tobie aby wszystko potoczyło się sprawnie i szybko.

Opublikowano Bez kategorii | Skomentuj

jesień?

Jesień już…w mieście nie czuje się jeszcze zbyt dużej zmiany ale wiejskie powietrze pachnie już inaczej. Dymy się snują, pachnie świeżo zaorana ziemia, spadają żółte liście. Las jest pełen wilgotnego zapachu grzybów i dziczych śladów. Dojrzewają gruszki, będą zimą smakowały takie z syropu. Jabłonie ciężkie od owoców i urodzaj na orzechy laskowe. Stara drewniana chałupa ma smutne okna i zaniedbane podwórko Nikt tego lata tam nie zamieszkał, poprzedniego zresztą też nie. Takich chałup we wsiach jest dużo. Starzy zmarli, młodzi robią karierę w mieście, zamieszkują w ogrodzonych osiedlach, wożą dzieci samochodem do przedszkoli…A stare chałupy nie mają już w sobie życia. Może kiedyś ktoś je wystawi na sprzedaż a ci, którzy zamieszkują miasta poszukają w nich azylu na wiosenne weekendy, letnie miesiące i grzybobrania czas? Może będę miała w tym swój udział? Bo przecież wiem, jak to jest budzić się rano przy śpiewach ptaków, brzęczenia owadów, jeść śniadania pod dębem i gołymi stopami dotykać trawy i nic nie szkodzi, jeśli ona mokra.
Życzę każdemu jego drewnianej chałupy.

Opublikowano ot tak...o wszystkim | Skomentuj

Zadatek czy kara umowna a może zaliczka?

Dziś o umowie przedwstępnej a raczej o czymś co nosi nazwę zadatku i karach umownych w obrocie nieruchomościami. kodeks cywilny reguluje zasady spisywania umów przedwstępnych domagając się, dla ważności umowy, aby w tej umowie były określone istotne postanowienia umowy. Jednym z takich postanowień jest zadatek lub kara umowna. Kodeks cywilny jasno mówi, co to jest zadatek i jakie są zasady jego rozliczania. Sprawą pewną jest, ze strona wycofująca się z umowy poniesie koszt w postaci kwoty zadatku. Jeżeli wycofa się strona kupująca – straci wpłacony sprzedającemu zadatek natomiast jeśli zrobi to sprzedający, będzie musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Nie ważna jest przyczyna, dla której strona wycofuje się z umowy, mechanizm działa w każdym przypadku, chyba, że strony postanowią inaczej. Powinno się zatem ustalić, jaka przyczyna odstąpienia od umowy nie niesie za sobą konieczności wykorzystania zadatku i tę przyczynę wpisać w umowę. Następuje wtedy rozwiązanie umowy i zwrot zadatku. Zadatek ma na celu związanie ze sobą stron na tyle silnie aby nie pojawiły się błahe powody odstąpienia od umowy.
W przypadku wspomagania się kredytem przy zakupie, zadatek jest traktowany przez bank jako udział własny kupującego, jeżeli jest on w odpowiedniej wysokości.

Bywa, że kupujący finansują zakup nieruchomości w całość z kredytu i nie mają pieniędzy na zadatek a obu stronom zależy na dotarciu do umowy przeniesienia własności. W takim przypadku funkcję dyscyplinującą strony może przejąć kara umowna wpisana w umowę przedwstępną kwotowo lub procentowo. Kara umowna nie stanowi zadatku natomiast wyczerpuje możliwość odszkodowawczą. Oznacza to tyle, że nie musi powstać szkoda by kara umowna była należna ale też wypłacenie kary umownej kończy proces odszkodowawczy, czyli nie można domagać się pokrycia całej szkody, jeżeli szkoda przewyższa wartość kary umownej, pod warunkiem, że kara ta została stronie wypłacona.

Według mojej oceny, jeśli strony mają zgodny zamiar dobrnięcia do finału to nie będą się opierały przed ustaleniem zadatku lub kary umownej natomiast zgodnie powinny ustalić, kiedy ani zadatek ani kara umowna nie będą wymagane. Jeśli zaś któraś ze stron chce uniknąć zapisu o zadatku lub karze umownej powinno to dawać do myślenia drugiej stronie czy aby na pewno ich przyszły kontrahent jest poważny.

Należy pamiętać też, że jest różnica nie tylko w nazwie, pomiędzy zadatkiem a zaliczką.
Jeżeli wpłacamy jakąkolwiek kwotę i nie nazwiemy jej w umowie, to będzie ona stanowiła zaliczkę a zaliczkę zawsze należy zwrócić jeżeli do umowy nie dojdzie i nie istotna jest przyczyna, dla której do umowy nie doszło.

Piszmy więc umowy przedwstępne z rozmysłem, skonsultujmy jej treść z prawnikiem, poprośmy o pomoc pośrednika. Niech nam się nie wydaje, że wzór umowy ściągnięty z internetu jest wystarczający, bo każdy zakup, każda sprzedaż jest zupełnie inna a wzór umowy narazić nas może na straty.

Opublikowano Bez kategorii | 2 komentarzy